Documentos para comprar apartamento usado: o que pedir sobre o prédio antes de assinar

Quem visita um apartamento usado costuma olhar a sala, os quartos, o banheiro e a cozinha. Mas, ao comprar, você também passa a ser dono de uma parte do telhado, da fachada, dos elevadores, das tubulações e do sistema de incêndio do prédio. E o estado dessas partes aparece no seu boleto de condomínio.

A resposta direta para "quais documentos do prédio pedir antes de comprar?" é: habite-se, certificado do Corpo de Bombeiros (em Goiás, o CERCON), registros de manutenção do condomínio, relatório de inspeção predial, se houver, e as atas das últimas assembleias. Esses papéis mostram se o edifício está regular, se vem sendo bem cuidado e se há obras ou despesas grandes já previstas.

Este artigo explica o que cada documento revela, a quem pedir e o que você consegue avaliar sozinho antes de fazer a proposta.

Por que os documentos do prédio importam para quem vai comprar

Problemas nas áreas comuns não ficam com o antigo dono. Quando uma fachada precisa de recuperação, um elevador precisa de modernização ou a impermeabilização da cobertura precisa ser refeita, a conta é dividida entre todos os condôminos, normalmente por meio de taxa extra aprovada em assembleia. Quem acabou de comprar paga como qualquer outro morador.

Além disso, um prédio com documentação em dia e manutenção registrada tende a ser mais fácil de revender e de alugar. Já um prédio sem registros deixa perguntas sem resposta, e é justamente na fase de pesquisa que essas perguntas devem ser feitas.

A documentação jurídica do imóvel, como matrícula atualizada e certidões do vendedor, é outro assunto e costuma ser conferida por advogado, corretor ou pelo banco no financiamento. Aqui o foco são os documentos técnicos do edifício.

Os documentos técnicos que vale pedir

Habite-se

É o documento emitido pela prefeitura que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e que o edifício pode ser ocupado. Para quem compra, ele confirma que o prédio foi regularizado na conclusão da obra. Vale também conferir se a construção está averbada na matrícula do imóvel, o que costuma ser verificado na parte jurídica da compra.

Um ponto de atenção: o habite-se se refere ao projeto aprovado na época. Ampliações feitas depois, como fechamento de área ou cobertura construída, podem não estar contempladas nele.

Certificado do Corpo de Bombeiros (CERCON)

Em Goiás, o Corpo de Bombeiros Militar emite o Certificado de Conformidade, conhecido como CERCON, que indica que a edificação atende às exigências de segurança contra incêndio e pânico. O certificado tem prazo de validade e precisa ser renovado periodicamente pelo condomínio. Pergunte se está válido e, se estiver vencido, se há alguma exigência pendente para a renovação, porque adequações de incêndio podem gerar obras nas áreas comuns.

Registros de manutenção do condomínio

A norma ABNT NBR 5674 trata da gestão da manutenção de edificações e prevê que o condomínio mantenha um programa de manutenção com registros do que foi feito. Na prática, peça para ver:

• contrato e registros de manutenção dos elevadores;
• registros de limpeza dos reservatórios de água;
• laudo de inspeção do sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
• manutenções da bomba de recalque, do gerador e dos portões, quando existirem;
• histórico de obras de impermeabilização, fachada e cobertura.

Quando o prédio ainda está nos primeiros anos, peça também o manual de uso, operação e manutenção das áreas comuns, previsto na ABNT NBR 14037. Ele ajuda a entender o que ainda pode estar coberto pela garantia da construtora, assunto explicado no artigo sobre prazos de garantia e vícios construtivos.

Relatório de inspeção predial

A inspeção predial é uma avaliação técnica do estado geral do edifício, com classificação das anomalias encontradas e prioridades de correção. A ABNT NBR 16747 estabelece as diretrizes para esse trabalho. Algumas cidades brasileiras têm leis que tornam a inspeção periódica obrigatória, mas, mesmo onde ela não é exigida, muitos condomínios contratam o serviço para planejar a manutenção. Se o condomínio tiver um relatório recente, ele é uma das melhores fontes de informação para quem vai comprar.

Atas das últimas assembleias

Não é um documento técnico no sentido estrito, mas é onde os problemas técnicos aparecem com mais clareza. Leia as atas dos últimos dois ou três anos procurando por obras aprovadas, chamadas extras, reclamações recorrentes de infiltração ou vazamento, discussões sobre fachada, elevadores ou garagem e eventuais ações contra a construtora. Peça também a previsão orçamentária e a situação do fundo de reserva.

A quem pedir e o que fazer se não houver

Quem guarda esses documentos é o síndico ou a administradora do condomínio. Como você ainda não é condômino, o caminho mais simples costuma ser pedir ao vendedor, que tem acesso como proprietário, ou ao corretor que intermedeia a venda. Faça o pedido por escrito e com antecedência, porque a reunião dos papéis pode levar alguns dias.

Se algum documento não existir ou não for apresentado, isso não significa automaticamente que há problema. Mas significa menos informação para decidir. Imagine que o prédio não tenha registro de manutenção dos elevadores nem relatório de inspeção, e as atas mencionem infiltração recorrente na garagem: nesse cenário, a avaliação técnica antes da proposta deixa de ser um cuidado extra e passa a ser parte da decisão.

O que você consegue avaliar por conta própria

• Monte uma lista com os documentos deste artigo e marque o que recebeu, o que está vencido e o que não existe.
• Leia as atas com atenção às palavras "obra", "taxa extra", "infiltração", "vazamento", "fachada", "elevador" e "construtora".
• Pergunte ao síndico ou ao zelador se há alguma obra prevista ou alguma reclamação frequente dos moradores.
• Observe as áreas comuns na visita: manchas na garagem, desplacamento de revestimento na fachada, extintores e sinalização de emergência. O artigo sobre o que observar na visita a um apartamento usado traz uma lista cômodo por cômodo.
• Some a taxa de condomínio, as chamadas extras em curso e as previstas ao custo mensal do imóvel antes de definir quanto oferecer.

O que só a avaliação técnica consegue ver

Ter os documentos em mãos é diferente de saber interpretá-los. Um relatório de inspeção pode classificar anomalias com termos técnicos que não deixam claro o que é urgente. Um registro de manutenção pode estar em dia no papel e ainda assim não cobrir sistemas importantes. E nenhum documento substitui olhar o imóvel: infiltrações, fissuras e instalações elétricas e hidráulicas da unidade precisam ser avaliadas no local.

Na vistoria pré-compra, o engenheiro avalia a unidade, cruza o que viu com a documentação disponível do prédio e aponta o que merece atenção antes da proposta. O resultado é um laudo técnico que ajuda a decidir se vale seguir com a compra, o que perguntar ao vendedor e o que considerar na conversa sobre preço.

Se você está pesquisando um apartamento usado em Goiânia ou na região metropolitana, peça os documentos do prédio antes de fazer a proposta e conte com a NAKI para a vistoria pré-compra. A avaliação é feita pela engenheira responsável, com laudo técnico explicado em linguagem simples, para você assinar sabendo o que está comprando, da porta do apartamento ao telhado do prédio.