O que observar ao visitar um apartamento usado antes de comprar

A visita é o momento em que quase todo mundo decide se gosta ou não de um apartamento. O problema é que, na maioria das vezes, ela dura vinte minutos, acontece com o corretor ao lado e acaba virando uma conversa sobre a vista, o tamanho da sala e a posição do sol, e não sobre o estado real do imóvel.

A resposta direta para a pergunta "o que observar?" é: umidade, água, eletricidade, revestimentos, esquadrias, sinais de reforma e o estado do prédio. Tudo isso dá para olhar sozinho, com atenção e alguns testes simples. O que a visita não consegue dizer é por que aquele sinal existe e quanto ele custa para resolver. Essa parte é trabalho de engenheiro.

Este guia separa as duas coisas: o que você mesmo pode checar, cômodo por cômodo, e o que só uma avaliação técnica consegue confirmar.

Antes de sair de casa: como preparar a visita

Uma visita bem feita começa antes de chegar ao imóvel. Alguns cuidados aumentam muito o que você consegue perceber:

• Marque de dia. Luz natural mostra manchas, ondulações na parede e diferenças de tonalidade na pintura que a luz artificial esconde.
• Se puder, vá depois de uma chuva. Infiltração costuma ficar mais visível nas horas ou nos dias seguintes à chuva forte.
• Leve o básico: lanterna (a do celular serve), um carregador de celular ou um pequeno aparelho para testar tomadas, papel para anotar e o celular para fotografar tudo o que chamar atenção.
• Peça acesso a tudo: área de serviço, quadro de luz, armários embutidos, varanda e, se possível, garagem e área comum do prédio.
• Combine uma segunda visita em outro horário. É nela que você percebe barulho, ventilação e o movimento do condomínio.

Cômodo por cômodo: o que você mesmo pode checar

Sala e quartos

• Tetos e cantos: procure manchas amareladas, bolor ou pintura descascando, principalmente nos cantos junto à fachada e abaixo de outro apartamento ou da cobertura.
• Paredes: observe fissuras, especialmente as inclinadas a partir dos cantos de portas e janelas, e as que se repetem em mais de um cômodo.
• Atrás dos móveis: se o imóvel estiver mobiliado, peça para afastar armários ou olhe com a lanterna. Bolor costuma aparecer justamente onde o ar não circula.
• Piso: ande pelo apartamento todo. Bata levemente com os nós dos dedos ou com o salto do sapato; som oco em várias peças seguidas indica revestimento descolado.

Cozinha, banheiros e área de serviço

• Água: abra a torneira e o chuveiro ao mesmo tempo e veja se a pressão cai muito. Dê descarga e observe se ela enche normalmente.
• Escoamento: deixe a água correr no box e veja se ela vai para o ralo ou se empoça em algum canto.
• Embaixo das pias: abra os gabinetes e procure madeira estufada, manchas ou cheiro de mofo. São sinais clássicos de vazamento antigo ou atual.
• Rejunte e silicone: falhas no rejunte do box e da bancada deixam a água chegar à parede e ao apartamento de baixo.
• Cheiro: mau cheiro persistente vindo de ralos pode indicar problema no fecho hídrico ou na instalação de esgoto.
• Aquecedor e gás: se houver aquecedor a gás, observe onde ele está instalado e se o ambiente tem ventilação. Aquecedor a gás em ambiente fechado ou pouco ventilado é um ponto de segurança que precisa ser avaliado por um profissional antes da compra.

Instalação elétrica

• Quadro de distribuição: abra a tampa e veja se os disjuntores estão identificados, se há fios soltos, emendas aparentes ou marcas escuras de aquecimento.
• Tomadas: teste algumas com o carregador do celular. Observe se há tomadas escurecidas, frouxas ou com muitos adaptadores e extensões fixos pelo imóvel, um sinal de que os pontos não atendem o uso.
• Ar-condicionado: verifique se há pontos e infraestrutura para ar-condicionado nos quartos. Em Goiânia isso pesa no conforto e, se não existir, vira obra depois da compra.

Janelas, portas e varanda

• Abra e feche todas as janelas e portas. Esquadria que trava, arrasta ou não veda bem é um dos pontos por onde a água da chuva entra.
• Olhe o entorno das janelas por dentro: manchas logo abaixo do peitoril costumam indicar falha de vedação.
• Na varanda, veja o caimento do piso, o ralo e o estado do guarda-corpo. Varanda fechada com vidro ou incorporada à sala é uma alteração que merece pergunta.

O prédio também está à venda

Quem compra um apartamento compra junto uma fração do prédio e, com ela, as despesas futuras dele. Na visita, reserve alguns minutos para as áreas comuns:

• Fachada: pastilhas ou placas faltando, manchas escorridas e fissuras visíveis da rua costumam anteceder obras caras, que são divididas entre os condôminos.
• Garagem: manchas de umidade no teto, ferragem aparente ou concreto lascado merecem atenção.
• Elevadores, portões e áreas de lazer: o estado de conservação diz muito sobre como o condomínio cuida da manutenção.
• Documentos: peça as atas das últimas assembleias e pergunte se há obra prevista ou rateio aprovado. Isso afeta o custo de morar ali nos próximos anos.

Para entender por que defeitos nas áreas comuns acabam no boleto de todos, vale a leitura do artigo sobre vistoria de áreas comuns.

Perguntas que você deve fazer ao vendedor

As respostas valem tanto quanto o que você vê. Pergunte com calma e anote:

• Já teve infiltração ou vazamento? Onde, quando e o que foi feito?
• Quando foi a última reforma? O que mudou? Quem executou?
• Alguma parede foi removida ou deslocada? Existe projeto ou ART da reforma?
• A pintura é recente? Por que foi feita?
• O apartamento de cima ou de baixo já reclamou de vazamento?

Pintura recente não é, por si só, sinal de problema, porque é comum o vendedor preparar o imóvel para a venda. Mas ela apaga o histórico que você veria nas paredes. Explicamos isso em detalhe no artigo sobre o que a pintura nova costuma esconder.

O que a visita não mostra e só a avaliação técnica consegue ver

Mesmo uma visita muito atenta enxerga sintomas, não causas. Imagine que você encontrou uma mancha no teto do banheiro. Ela pode ser condensação por falta de ventilação, um vazamento no apartamento de cima ou uma falha na impermeabilização. Cada uma dessas causas tem um custo e um responsável diferentes. O mesmo vale para uma fissura na parede: pode ser apenas retração do reboco ou um sinal que pede investigação estrutural.

Na vistoria pré-compra, o engenheiro:

• usa equipamentos, como medidor de umidade e, quando necessário, câmera termográfica, para encontrar umidade que ainda não aparece na pintura;
• avalia a instalação elétrica com critério técnico, considerando proteção, aterramento e compatibilidade com o uso;
• identifica sinais de reformas que interferiram em estrutura, instalações ou impermeabilização;
• classifica cada achado por gravidade e indica o que é manutenção normal e o que é risco ou custo relevante;
• registra tudo em laudo com fotos e ART, que você pode usar para decidir e para conversar sobre preço ou reparos.

Isso não significa desconto garantido nem que o vendedor vai aceitar refazer algo. Significa que você entra na negociação sabendo o que existe. Para entender quando a vistoria faz mais diferença e em que momento contratar, leia o artigo vistoria pré-compra: vale a pena?

Se você já visitou, gostou e está perto de fazer proposta por um apartamento usado em Goiânia ou na região metropolitana, a NAKI faz a vistoria pré-compra com laudo técnico assinado pela engenheira responsável, explicado em linguagem simples para você decidir com segurança antes de assinar.