Memorial descritivo: como ler antes de comprar um imóvel na planta

Se você está pensando em comprar um apartamento na planta, existe um documento que merece mais atenção do que o folheto, o estande e até o apartamento decorado: o memorial descritivo. É nele que está escrito, item por item, o que a construtora se compromete a entregar.

A resposta direta para "como ler o memorial descritivo antes de comprar?" é: leia cômodo por cômodo, compare com o que foi mostrado no decorado e no material de venda, marque tudo o que estiver vago e peça esclarecimento por escrito antes de assinar. Expressões como "ou similar", itens que aparecem no folheto mas não no memorial e áreas comuns descritas sem detalhe são os pontos que mais costumam gerar surpresa na entrega.

Este artigo mostra onde encontrar o memorial, o que procurar em cada parte, o que você consegue conferir sozinho e o que vale a pena ter avaliado por um engenheiro.

O que é o memorial descritivo e por que ele importa para quem compra

O memorial descritivo é o documento que detalha as especificações da obra: materiais de estrutura e vedação, acabamentos de piso, parede e teto em cada ambiente, modelo e material das esquadrias, louças e metais, instalações elétricas, hidráulicas e de gás, além dos equipamentos e acabamentos das áreas comuns.

Na incorporação imobiliária, ele faz parte do conjunto de documentos que a incorporadora precisa apresentar para registrar o empreendimento no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 32 da Lei 4.591/1964. Na prática, isso significa que você pode pedir para ver o memorial antes de assinar, e não só depois.

Para quem compra, o memorial tem duas funções. A primeira é dizer exatamente o que você está comprando, já que o imóvel ainda não existe. A segunda é servir de régua na entrega das chaves: é comparando o apartamento pronto com o memorial que se identifica se algo foi entregue diferente do combinado.

Como ler o memorial descritivo, parte por parte

Peça o memorial completo, da sua unidade e das áreas comuns, e leia com o contrato ao lado. Se possível, leve a planta da unidade junto. Estes são os pontos que merecem mais atenção.

Acabamentos de cada cômodo

• Piso: o memorial diz qual revestimento vai em cada ambiente ou fala só em "contrapiso" em parte deles? Sala e quartos entregues no contrapiso são comuns em alguns empreendimentos, e isso muda bastante o custo para começar a morar.
• Paredes e teto: há forro de gesso ou o teto será só pintado sobre a laje? Banheiro e cozinha terão revestimento até o teto ou só em parte da parede?
• Bancadas: estão incluídas na cozinha e nos banheiros? De qual material?

Esquadrias, louças e metais

• Material e tipo das janelas e portas, e se as janelas dos quartos terão persiana ou outro tipo de vedação de luz.
• Quais louças e metais estão incluídos: vaso, cuba, torneiras, chuveiro, registro.
• Porta de entrada e fechaduras.

Instalações

• Quantidade e posição de tomadas e pontos de luz, quando o memorial ou o projeto informar.
• Se há infraestrutura para ar-condicionado (tubulação, dreno e ponto elétrico) e em quais cômodos.
• Tipo de aquecimento de água previsto e se há ponto de gás na cozinha.
• Medição individual de água e gás, se prevista.

Áreas comuns e garagem

• As áreas de lazer serão entregues equipadas e mobiliadas ou só construídas? Academia sem aparelhos e salão de festas sem móveis podem virar rateio para os condôminos depois.
• Vaga de garagem: quantas, se é coberta, se é presa (depende de outro carro sair) e se é vinculada à unidade.
• Elevadores, gerador, sistema de segurança e paisagismo: o que está descrito e com qual nível de detalhe.

Para entender por que as áreas comuns pesam tanto no bolso depois, veja o artigo sobre o que conferir nas áreas comuns na entrega do condomínio.

Os pontos que mais geram surpresa na entrega

"Ou similar" e "de qualidade equivalente"

É comum o memorial citar uma marca ou linha de produto seguida de "ou similar". A expressão permite que a construtora troque o material por outro considerado equivalente. Isso não é irregular em si, mas é amplo. Imagine que o memorial cite um porcelanato de determinado tamanho e acabamento "ou similar": na entrega, o piso pode ter outro tamanho, outra textura ou outra resistência, e a discussão sobre o que é "similar" começa depois que você já está com as chaves.

Antes de assinar, pergunte quais critérios definem a equivalência (dimensão, classe de resistência, acabamento) e peça a resposta por escrito.

O decorado e o folheto contam outra história

O apartamento decorado é feito para vender. Costuma ter móveis planejados, iluminação especial, forro, rodapés e revestimentos que nem sempre fazem parte da entrega, e muitas vezes traz um aviso de que é apenas ilustrativo. O mesmo vale para imagens do folheto e do site.

A regra prática é simples: o que não está no memorial ou no contrato não deve ser considerado garantido. O Código de Defesa do Consumidor prevê que a oferta e a publicidade suficientemente precisas obrigam o fornecedor (artigo 30), mas depender disso depois é bem mais difícil do que esclarecer antes.

Itens descritos de forma genérica

Frases como "acabamento de primeira linha", "área de lazer completa" ou "esquadrias de alumínio" sem especificação dizem pouco. Quanto mais genérico o texto, mais difícil será conferir na entrega se o combinado foi cumprido.

O que você pode fazer por conta própria antes de assinar

• Peça o memorial completo, da unidade e das áreas comuns, e guarde uma cópia com data.
• Compare memorial, contrato e material de venda. Marque tudo o que aparece em um e não aparece no outro.
• Fotografe o decorado e guarde folhetos, prints do site e mensagens trocadas com o corretor.
• Faça uma lista de perguntas sobre os itens vagos e peça as respostas por escrito, de preferência anexadas ao contrato ou registradas por e-mail.
• Verifique o histórico de entregas da incorporadora: converse com moradores de empreendimentos já entregues e pergunte se o que foi entregue bateu com o memorial.
• Some os custos do que não está incluído: piso, forro, bancadas, box, armários e aquecimento entram na conta de quanto o imóvel vai custar até você conseguir morar.

Para questões contratuais, como prazos, multas e condições de distrato, a orientação de um advogado imobiliário é o caminho mais seguro.

O que só a avaliação técnica consegue ver

Ler o memorial com atenção já resolve muita coisa. Mas parte das especificações é técnica e não se traduz facilmente para quem não é da área: classe de resistência de um piso, tipo de impermeabilização prevista, sistema de vedação das paredes, compatibilidade entre os pontos elétricos e o uso que você pretende dar a cada cômodo.

Na entrega, a diferença fica ainda mais clara. Comparar o apartamento pronto com o memorial exige conferir materiais, medidas, instalações e acabamentos item por item, e identificar o que está diferente do especificado ou com defeito de execução. É isso que a vistoria de entrega faz, e o checklist de vistoria de apartamento novo mostra o que é conferido nessa etapa.

Registrar as divergências no momento da entrega, em laudo técnico com fotos, deixa você numa posição muito mais clara para pedir a correção à construtora. E, se algum problema aparecer depois, vale conhecer os prazos de garantia da construtora e como acionar.

Se você está comprando ou já comprou um imóvel na planta em Goiânia ou na região metropolitana, guarde o memorial descritivo: ele será a base da vistoria de entrega. A NAKI faz essa vistoria comparando o que foi entregue com o que foi especificado, com laudo técnico assinado pela engenheira responsável e explicado em linguagem simples, para você receber as chaves sabendo exatamente o que está recebendo.